Autorin: Yvonne Mannsfeld (Referendarin)
Grundlegendes und Voraussetzungen
Bei einem Maklervertrag iSd § 652 I S. 1 BGB erhält eine Partei (der Makler) für den Nachweis über eine Gelegenheit zum Vertragsschluss oder für die Vermittlung eines Vertrages von der anderen Partei (dem Maklerkunden) eine Vergütung (den Maklerlohn).
Als Grundsatz für das Maklervertragsrecht gilt: Der Makler trägt allein das Risiko für das wirksame Zustandekommen des Vertrages, nicht aber für die Mangelfreiheit der gemakelten Sache!
Für einen Anspruch gem. § 652 I S. 1 BGB auf den Maklerlohn iSd § 653 BGB müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein:
1. Wirksamer Maklervertrag
Grundsätzlich gem. §§ 656a, 126b BGB Textform
Der § 311b BGB gilt grds. nicht, es sei denn durch eine Klausel im Maklervertrag entsteht bereits eine Bindungswirkung, z.B. durch Vertragsstrafe im Falle einer Kündigung oder ein pauschalisierter Schadensersatz, etc.
denn ein Maklervertrag ist jederzeit kündbar, sodass solche Klauseln bereits eine Bindungswirkung entfalten würden
hier ist entscheidend wann genau und wo der Vertrag geschlossen wurde, d.h. man kommt von hier in die BGB AT-Problematiken
a) zwei übereinstimmende Willenserklärungen dahingehend, dass der Kunde dem Makler für den Fall der Vermittlung eines Vertrages bzw. Nachweises iSd § 652 I S. 1 BGB einen Maklerlohn (auch sog. Provision) zahlt. Hieraus begründet sich keine Pflicht des Maklers zum Tätig werden! Allein der Kunde verpflichtet sich nach erfolgter Maklerleistung zur Zahlung des Maklerlohns – d.h. es handelt sich um einen einseitig verpflichtenden Vertrag.
Der Vertrag kann auch konkludent geschlossen werden, aber daran sind strenge Anforderungen zu stellen – denn zunächst darf jeder Interessent davon ausgehen, dass ein Makler von dem Verkäufer beauftragt wurde. Provisionsabsprachen müssen ausdrücklich abgesprochen werden. Anderes gilt, wenn der Kunde selbst eine Suchanfrage stellt.
b) Form, §§ 656a, 126b BGB
c) Kein Widerruf nach § 312g BGB
(1) iVm §§ 312c, 312 I, 313 III BGB bei Fernabsatzverträgen
(2) iVm §§ 312b, 312 I, 310 III BGB bei AGR-Verträgen
d) Unwirksamkeitsgrund, § 656c II iVm I 1, 2 BGB
Der Regelfall ist die hälftige Teilung der Kosten zwischen den Parteien gem. § 656c I BGB sonst folgt die Unwirksamkeit nach § 656c II BGB
2. Wirksamer Hauptvertrag zwischen Maklerkunde und Drittem (= Maklerleistung)
Wichtig: der Makler schuldet nur das wirksame Zustandekommen des Vertrages und trägt auch nur insoweit das Risiko, sodass er nicht für die Mangelfreiheit der gemäkelten Sache oder weiteren Bestand das Risiko übernimmt
Damit entfällt der Anspruch des Maklers auf den Maklerlohn bei Anfechtung des Hauptvertrages – da durch die ex tunc Wirkung rechtlich nie ein wirksamer Vertrag vorlag
Bei Rücktritt, Minderung oder auch Schadensersatz statt der ganzen Leistung bleibt der Anspruch des Maklers unberührt (d.h. er bleibt auch in voller Höhe bestehen)
Ausnahme, wenn der Dritte im Zeitpunkt des Rücktritts auch zur Anfechtung berechtigt gewesen wäre. Das Bestehen des Makleranspruchs darf nicht von der Entscheidung des Dritten abhängig gemacht werden, da ein Laie idR nicht zwischen Rücktritt und Anfechtung differenziert. Es muss demnach inzident geprüft werde, ob die Anfechtung im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung hätte wirksam erklärt werden können! Im Ergebnis bleibt es bei dem Rücktritt, es geht nur um die Frage, ob der Makler seinen Lohn bekommt.
(-), sofern er die Anfechtung erklärt hat, da aufgrund der ex tunc Wirkung nie ein wirksamer Vertrag bestanden hat
(+), sollte er hingegen den Rücktritt erklärt haben, hat er gem. § 284 BGB ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen die im Vertrauen auf Erhalt der Sache getätigt hat – dazu gehört auch der Maklerlohn
nur hier kann er also sowohl gegen den Verkäufer als auch den Makler die Rückzahlung des Maklerlohns geltend machen und diese gesamtschuldnerisch in Anspruch nehmen, §§ 421 ff. BGB
Sofern die Anfechtung möglich gewesen wäre und der Käufer den Maklerlohn bereits gezahlt hat, dann hat er gegen diesen einen Anspruch auf Rückzahlung, §§ 812 ff. BGB.
Die Frage ist, ob er auch einen Anspruch gegen den Verkäufer hat?
3. Kausalität zw. Maklerleistung und Zustandekommen des Hauptvertrages
Die Maklerleistung muss kausal zum Vertragsschluss geführt haben
4. Keine Verwirkung, § 654 BGB
der Makler darf nicht vertragswidrig auf beiden Seiten tätig werden
Die Höhe des Maklerlohns richtet sich nach der Parteivereinbarung (idR 3% des Kaufpreises aus dem Hauptvertrag), ansonsten ist eine übliche Taxe nach § 653 II BGB geschuldet. Den Makler treffen insoweit keine primären Leistungspflichten, dennoch treffen ihn Nebenpflichten insbesondere Treuepflichten aus §§ 241 II, 242 BGB, bei dessen Verletzung er evtl. aus den §§ 280 ff. BGB haften kann.
Unterseiten von 6. Teil – Maklervertragsrecht
