Autorin: Yvonne Mannsfeld (Referendarin)
Das typische Problem iRd Untervermietung stellt sich in dem Fall, in dem sie unberechtigter Weise vorgenommen wird und der Vermieter daraufhin auch Herausgabe des Untermietzinses verlangt.
1. Anspruch aus § 535 II BGB
Wie bereits oben festgestellt, entstehen zwischen dem Vermieter und Untermieter keine rechtlichen Beziehungen, auch kein VSD. Ein VSD scheitert zum einen daran, dass der Untermieter einen Anspruch gegen den Hauptmieter hat und mangels Erkennbarkeit (str.) für den Vermieter. Der Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter bezieht sich hingegen nur auf den „normalen“ Mietzins, nicht jedoch auf den Mietzins für die Untermiete. Dies ergibt sich ergänzend zudem aus § 553 II BGB.
2. Anspruch aus §§ 280 I, 535 BGB
Ein Anspruch könnte sich aus §§ 280 I, 535 BGB ergeben, sofern die Untervermietung eine Pflichtverletzung darstellt. Hier ergibt sich der Schaden aus § 553 II BGB und liegt in der unbefugten Weitervermietung ohne entsprechender Mieterhöhung. IdR fehlt es jedoch an der Kausalität, denn nach § 553 II BGB trifft den Vermieter keine Pflicht zur Erhöhung des Mietzinses allein wegen einer Untervermietung.
3. Anspruch aus §§ 987, 990 BGB
Hier ist das Problem des „nicht-so-berechtigten“ Besitzers (siehe hierzu Sachenrecht Skript) zu diskutieren und entsprechend abzulehnen. Ein Anspruch nach §§ 987, 990 BGB scheidet daher aus.
4. Anspruch aus § 823 I BGB
Ein Anspruch aus § 823 I BGB scheitert schon mangels einer Rechtsgutverletzung. Die Sache war im Vorwege bereits an den Mieter vermietet, sodass der Vermieter schon kein Gebrauchsrecht mehr innehatte. Sein Eigentum an der Wohnung bleibt von der Untervermietung unberührt.
5. Anspruch aus GoA
Ein Anspruch könnte sich aufgrund einer angemaßten Eigengeschäftsführung nach §§ 687 II S. 1, 681 S. 2, 667 BGB ergeben. Dies wäre jedoch nur der Fall, wenn der Mieter sich gegenüber dem Untermieter als Eigentümer ausgibt. Andernfalls übt er allein das ihm überlassene Gebrauchsrecht an der Mietsache in einer ihm nicht zustehenden Weise aus. Für andere Ansprüche aus GoA fehlt es bereits an einem fremden Geschäft, da er durch die Untervermietung gerade kein objektiv fremdes Geschäft vornimmt.
6. Anspruch aus § 816 I S. 1 BGB direkt oder analog
Ein Anspruch aus § 816 I S. 1 BGB scheitert bereits – mangels Endgültigkeit der Untervermietung – an der erforderlichen Verfügung. Auch eine entsprechende Anwendung des § 816 I S. 1 BGB scheidet aus. Zwar hat die Vermietung gem. § 566 BGB eine gewisse dingliche Wirkung, sodass darin eine vergleichbare Interessenlage gesehen werden könnte. Es fehlt jedoch an einer Regelungslücke. Die Untervermietung ist dem Vermieter gegenüber unwirksam, sodass der Untervermieter gegenüber dem Vermieter auch kein Recht zum Besitz hat, gem. § 986 I S. 2 BGB. Damit kann der Vermieter aus EBV jederzeit vorgehen und die Untervermietung greift folglich nicht wirksam in dessen Rechtspositionen ein.
7. Anspruch aus §§ 812 I S. 1, 2. Alt., 818 II BGB
Ein Anspruch aus §§ 812 I S. 1, 2. Alt., 818 II BGB scheitert nach h.M. bereits daran, dass der Mieter den Untermietzins nicht auf Kosten des Vermieters erhält. Dem Mieter allein ist der Gebrauch bzw. die Nutzung der Mietsache zugesprochen, sodass es seinem Zuweisungsgehalt entspricht, nach § 540 BGB. Zum einen entgehen dem Vermieter durch die Untervermietung keine Verwertungs- oder Gebrauchsmöglichkeiten und zum anderen hat der Gesetzgeber seine Möglichkeiten im Gesetz abschließend geregelt, sodass auch keine Korrektur aus Wertungsgesichtspunkten erforderlich ist.
8. Grundsatz
Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Herausgabe des Untermietzinses. Zeitgleich hat er gem. § 541 BGB die Möglichkeit einer Unterlassungsklage aufgrund des vertragswidrigen Gebrauchs. Nach § 543 II S. 1 Nr. 2 BGB liegt zudem ein wichtiger Grund vor, sodass die Möglichkeit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 III S.2 Nr. 2 BGB gegeben ist.
