Autorin: Yvonne Mannsfeld (Referendarin)
Es gibt zwei Möglichkeiten, wie die Schönheitsreparaturklausel in der Klausur abgefragt werden könnte. Entweder ist die Klausel unwirksam und der Mieter streicht dennoch oder die Klausel ist wirksam, aber der Mieter streicht nicht.
a) Die Klausel ist unwirksam, der Mieter streicht dennoch und möchte nun hierfür Kostenersatz. Ein Anspruch aus GoA scheitert daran, dass er allein in seinem eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig wird (hier ist wieder das typische (P) des Fremdgeschäftswillens iRv nichtigen Geschäften zu beachten). Ein Schadensersatz aus cic könnte aufgrund der Pflichtverletzung in Form des Verwendens einer nichtigen Klausel bestehen. Es fehlt idR jedoch an dem Vertretenmüssen. Ein Schadensersatzanspruch kann nur gegeben sein, wenn der Vermieter die Unwirksamkeit der Klausel hätte erkennen können. Letztendlich wird der Mieter aber einen Anspruch aus Bereicherungsrecht nach § 812 I S. 1, 1. Alt. iVm § 818 II BGB haben, wobei eine mögliche Verjährung nach §548 II BGB zu beachten ist.
b) Ist die Klausel wirksam und der Mieter nimmt die Schönheitsreparaturen nicht vor. Es ist fraglich, ob der Vermieter einen Anspruch auf Kostenersatz hat und woraus.
(1) Eine Ansicht nimmt eine nichtleistungsbezogene Nebenpflicht gem. § 241 II BGB an, sodass ein Schadensersatz nach § 280 I BGB in Betracht kommen könnte.
(2) Der BGH sieht in den Schönheitsreparaturen einen Teil des Mietzinses durch Naturalleistungen. Es handelt sich folglich um die Verletzung einer leistungsbezogenen Nebenpflicht iSd § 241 I BGB. Damit ergebe sich ein Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 280 I, III, 281 BGB.
Im Ergebnis ist die Ansicht des BGHs vorzugswürdiger. Zum einen sind Instandhaltungspflichten unstreitig auf den Mieter abwälzbar und zum anderen wird der Mieter nach dieser Ansicht auch dahingehend geschützt, dass der Schadensersatz eine Fristsetzung erfordert. So kann auch keine (konkludent erklärte) endgültige Verweigerung des Mieters allein in seinem Auszug gesehen werden. Vielmehr hat der Vermieter dem Mieter trotz dessen Auszug und der bisher nicht vorgenommenen Reparaturen eine Frist zu setzen unter Aufzeigen der konkret erforderlichen Reparaturen. Andernfalls würde es sich um eine unzulässige Selbstvornahme des Vermieters handeln.
