Autorin: Yvonne Mannsfeld (Referendarin)
Es stellt sich die Frage, ob und inwieweit der Vermieter diese Pflicht auf den Mieter abwälzen kann. Grundsätzlich ist diese Pflicht abdingbar, sodass die Parteien vereinbaren können, dass der Mieter Instandsetzungsmaßnahmen ganz oder teilweise selbst vornehmen muss. Fraglich bleibt die Grenze der Abdingbarkeit.
Unproblematisch ist die vollständige Abdingbarkeit der Reinigung und Sauberhaltung, sodass diese vollständig auf den Mieter übertragen werden können. Davon erfasst sind z.B. die Reinigung des Hausflures durch eine Reinigungsfirma oder die Schneeräumung auf den Gehwegen.
Ebenso unproblematisch kann keine Abdingbarkeit der grundsätzlichen Instandsetzung der Mietsache angenommen werden. Es würde ansonsten einen Verstoß gegen § 307 BGB darstellen.
Problematisch sind die Instandhaltungsmaßnahmen und die darin enthaltenen Schönheitsreparaturen. Die sog. Schönheitsreparaturen beziehen sich auf die Behebung der Spuren bzw. des Verschleißes der Mietsache durch den ordnungsgemäßen Gebrauch der Sache durch den Mieter. Grundsätzlich hat der Mieter für diese nicht einzustehen nach § 538 BGB, sodass sie grundsätzlich vom Vermieter vorzunehmen sind, gem. § 535 I S. 2 BGB. Dennoch ist es anerkannt, dass eine Abwälzung der Maßnahmen auf den Mieter zulässig sein kann.
Es ist dabei zwischen Kleinstreparaturen und Schönheitsreparaturklauseln zu unterscheiden. Kleinstreparaturen liegen bei kleineren Reparaturen vor, die einen Betrag von ca. 50 € nicht überschreiten. Sie sind nicht abdingbar, sofern es sich ausschließlich um Folgen der normalen Abnutzung handeln. In anderen Fällen können sie abbedungen werden, wobei dann ein jährlicher Höchstbetrag gesetzt werden muss, der die 8 % der Jahresmiete nicht überschreiten darf.
Schönheitsreparatur(-klauseln) sind nach der Rechtsprechung zulässig, sofern keine starren Fristen getroffen werden, die nach § 307 BGB jemanden, der z.B. fast nie Zuhause ist, unangemessen benachteiligen würden. Regelmäßig wiederkehrende Fristen, die in gewissen Abständen auftreten oder sich an der Abnutzung orientieren, sind dagegen zulässig. Die gern genutzte Klausel „Bei Auszug ist die Wohnung zu streichen“ ist nicht zulässig, da auch hier der Fall, dass der Mieter fast nie Zuhause war oder eventuell erst vor kurzem Gestrichen hat, nicht berücksichtigt und so zu einer unangemessenen Benachteiligung iSd § 307 BGB führen könnte.
