Autorin: Yvonne Mannsfeld (Referendarin)
I. Ansprüche des Vermieters
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren nach § 548 I BGB innerhalb von sechs Monaten ab Rückerhalt, spätestens jedoch mit Verjährung des Rückgabeanspruchs nach § 548 I S. 3 BGB. Der Rückerhalt bezieht sich hierbei auf die Wiedererlangung der tatsächlichen, unmittelbaren Sachherrschaft des Vermieters bei vollständiger Besitzaufgabe des Mieters. Wichtig ist, dass der Rückerhalt mit Wissen des Vermieters erfolgt. Dies gilt unabhängig davon, wann das Mietverhältnis endet bzw. der Anspruch des Vermieters entsteht.
1. Fall: V und M beenden das Mietverhältnis zum 15.04. Die Parteien vereinbaren die Rückgabe der Mietsache für den 30.03., da M kurz darauf ins Ausland geht. Damit kommen zwei Zeitpunkte für die Verjährung in Betracht.
a) Rückerhalt der Mietsache am 30.03. -> Ende der Verjährungsfrist am 30.09.? oder
b) Ende des Mietverhältnisses am 15.04. -> Ende der Verjährungsfrist am 15.10.?
Ergebnis: Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 548 I S. 2 BGB tritt am 30.09. die Verjährung ein.
2. Fall: M zieht mit Ende des Mietverhältnisses aus ohne die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. V setzt ihm daraufhin eine (angemessene) Frist von 14 Tagen mit Bereitstellung der Schlüssel, um diese nachholen zu können. Frage: Wann verjähren seine Ansprüche auf Schadensersatz?
Im zweiten Fall liegt in der Nichtvornahme der Schönheitsreparaturen eine Verschlechterung der Mietsache. Der Vermieter hat – wie oben erklärt – einen Anspruch auf Schadensersatz gem. §§ 280 I, III, 281 BGB aus dem Mietverhältnis wegen Verletzung einer leistungsbezogenen Pflicht. Für diesen greift ebenfalls der § 548 I BGB. Der Anspruch an sich ist somit nicht das Problem, sondern die Fristsetzung. Trotz des Rückerhalts der Mietsache entsteht der Anspruch des V erst nach Ablauf der Fristsetzung nach 14 Tagen. Somit könnte der § 200 BGB eingreifen. Bei dem § 548 BGB handelt es sich aber um eine andere Bestimmung des Verjährungsbeginns iSd § 200 BGB. Daher tritt gem. § 548 I BGB die Verjährung innerhalb von 6 Monaten nach Rückerhalt ein. Die Begründung ist, dass der Vermieter ansonsten durch eine sehr lange Frist – z.B. durch eine Frist von 6 Monaten – seine Ansprüche vor der Verjährung „schützen“ bzw. nach hinten verschieben könnte.
Nach Sinn und Zweck des § 548 BGB ist dieser auf alle Ansprüche entsprechend anzuwenden, die auf dem gleichen Sachverhalt beruhen. Sie finden somit auch auf das Deliktsrecht Anwendung, da ansonsten eine Umgehung der spezialgesetzlichen Regelungen des Mietrechts droht.
Merke: Der § 548 BGB greift nur für die Ersatzansprüche des Vermieters. Für alle anderen Ansprüche hinsichtlich Erfüllung, Zahlungsansprüche auf Miete oder Rückgabeansprüche aus § 546 BGB gelten die allgemeinen Verjährungsfristen nach §§ 195 ff. BGB.
II. Ansprüche des Mieters
Die Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Wegnahme von Einrichtungsstücken verjähren nach § 548 II BGB. Sie verjähren sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses. Im Übrigen gelten die regelmäßigen Verjährungsfristen nach §§ 195 ff. BGB.
