1. Minderung, § 536 BGB

Autorin: Yvonne Mannsfeld (Referendarin)

In einem Mietverhältnis mindert sich die Miete ipso iure (kraft Gesetz), wenn die Sache mangelhaft ist, nach § 536 I BGB. Eine Mangelhaftigkeit liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache vom vertragsgemäßen Gebrauch zum Nachteil des Mieters abweicht.

Für eine Minderung nach § 536 I BGB müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

1. Wirksamer Mietvertrag, § 535 BGB

2. Erheblicher Mangel, § 536 I S. 1 BGB

a) Sachmangel, § 536 I S. 1 BGB

• Hierzu zählt die physische Beschaffenheit der Mietsache, aber auch die unmittelbaren Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit durch die sie umgebende Umwelt.

• D.h. auch Störungen, die außerhalb der Mietsache liegen, solange eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache vorliegt, z.B. Lärmbelästigung, Luftverschmutzung, etc.

b) Rechtsmangel, § 536 III BGB

c) Zugesicherte Eigenschaft, § 536 II BGB – hier ist keine Erheblichkeit erforderlich

d) Erheblichkeit nach § 536 I S. 3 BGB

• Nach BGH: 10%-Grenze

3. Zur Zeit der Überlassung oder während der Mietzeit, § 536 I S. 1 BGB

• Wie bereits oben festgestellt handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerpflicht des Vermieters, die während der gesamten Mietzeit besteht

• Nur bei einem Mangel vor (Gebrauchs-) Überlassung ist die Anwendung der §§ 536 ff. BGB nicht gegeben, sodass die allgemeinen Vorschriften anzuwenden wären

4. Kein Anspruchsausschluss (gelten für alle mietrechtlichen Gewährleistungsrechte)

a) § 536b BGB

• Eine Mietminderung scheidet aus, wenn der Mieter bei Abschluss des Vertrages den Mangel positiv kannte, § 536b S. 1 BGB

• Oder den Mangel grob fahrlässig nicht kannte und keine Arglist auf Seiten des Vermieters vorliegt, § 536b S. 2 BGB

• Er nimmt die Mietsache an ohne sich seine Rechte vorzubehalten, obwohl er positive Kenntnis vom Mangel hat, § 536b S. 3 BGB

b) § 536c BGB

• Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige nach § 536c I BGB, führt dies zum Ausschluss seiner Gewährleistungsrechte nach § 536c II BGB

c) Eigenes Verschulden des Mieters, § 326 II 1, 1. Alt BGB analog

• Ergibt sich aus dem Grundgedanken des § 326 II S. 1, 1. Alt. BGB, der hier analog anwendbar ist – aus ihm folgt der Ausschluss der Gewährleistungsrechte, während für den Mieter weiterhin die Pflicht zur Mietzahlung besteht

• Dem Vermieter könnte ein Schadensersatz nach §§ 535, 280 I, 241 II BGB zustehen

d) Vertraglicher Ausschluss

• Nach § 536 IV BGB ist eine vertragliche Abweichung zu Lasten des Mieters unwirksam, sofern es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt

• Ansonsten greift der § 536d BGB, sodass ein arglistiges Verschweigen des Vermieters vorliegen muss

e) Verjährung, §§ 195, 199 BGB

Die Rechtsfolge der Minderung tritt kraft Gesetz ein. Der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete nach § 812 I S. 1, 1. Alt. BGB zurückverlangen. Hierbei ist ein eventueller Ausschluss nach § 814 BGB gegeben, wenn der Mieter trotz positiver (Rechtsfolgen-) Kenntnis weiterhin vorbehaltlos die Miete zahlt.