Autorin: Yvonne Mannsfeld (Rechtsanwältin)
I. Grundlegendes
Grundsätzlich sind Grundschulden nicht akzessorisch. In der Praxis werden Grundschulden jedoch in der Regel zur Sicherung von Forderungen (idR Verbraucherdarlehen nach §§ 488, 491 BGB) bestellt sog. Sicherungsgrundschuld. Die Verbindung zwischen der Grundschuld und der gesicherten Forderung erfolgt dabei allein anhand der Parteiabrede sog. Sicherungsabrede. Im Innenverhältnis ist damit der Grundschuldgläubiger schuldrechtlich verpflichtet, sein Recht nur iRd Sicherungsabrede auszuüben, während er im Außenverhältnis dazu berechtigt ist, seine Forderung aus dem belasteten Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung zu verlangen. Damit unterscheiden sich die Sicherungsgrundschuld und Hypothek nicht in ihrem Zweck, nur allein in ihrer Art der gesetzlichen Ausgestaltung.
II. Tilgung
Die Eigentümerin (E) kann zum einen auf die Forderung zahlen und es tritt gem. § 362 Abs. 1 BGB insoweit Erfüllung ein. Mit der Grundschuld macht dies nichts, da sie nicht akzessorisch ist. E erlangt lediglich einen Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld aus der Sicherungsabrede (wie bei der Sicherungsübereignung).
E kann aber auch auf beides – d. h. auf die Forderung und Grundschuld – leisten. Für die Forderung greift der § 362 Abs. 1 BGB und es tritt Erfüllung ein. Für die Grundschuld greift nun der § 1163 Abs. 1, 2 BGB analog, sodass aus der Fremdgrundschuld eine Eigengrundschuld wird. In der Regel kann das offengelassen werden (siehe nachfolgend).
III. Übertragung der Sicherungsgrundschuld
Das häufigste Problem im Rahmen der Sicherungsgrundschuld ist der Fall, dass die Bank (Ba1) als Grundschuldgläubiger die Grundschuld an eine andere Bank (Ba2) abgetreten hat und die Ba1 im Nachgang insolvent geht. Die Ba2 verlangt nun von der E Rückzahlung des Darlehens. E macht geltend, sie habe schon einen Großteil der Darlehensforderung getilgt.
Hat die E diese Zahlung allein auf die Forderung gezahlt, passiert mit der Grundschuld nichts (nichtakzessorisch). Damit konnte Ba1 die Grundschuld selbst als Berechtigte an Ba2 abtreten. Die Einrede der E gem. § 362 Abs. 1 BGB greift demnach nicht.
Nun hat die E auf beides gezahlt. Damit greift der § 1163 Abs. 1, S. 2 BGB analog und die Fremdgrundschuld hat sich in eine Eigengrundschuld umgewandelt. Damit war die Ba1 Nichtberechtigte iRd Abtretung der Grundschuld. Es ist folglich ein gutgläubiger Erwerb durch die Ba2 nach § 892 Abs. 1 BGB zu prüfen, der idR durchgehen wird.
Damit ist es unerheblich, auf was E geleistet hat, denn die Ba2 hat zumindest gutgläubig die Grundschuld erworben. Es stellt sich somit das Folge( P ), ob E der Ba2 nun ihre Einreden (hier § 362 Abs. 1 BGB) entgegenhalten kann?
Grundsätzlich nein, da die Grundschuld nicht akzessorisch ist. Auch die Vorschrift § 1137 BGB aus dem Hypothekenrecht ist nicht anwendbar, da sich diese eben auf die Akzessorietät bezieht und für eine Grundschuld nach § 1192 Abs. 1 BGB keine Anwendung finden kann.
Im vorliegenden Fall handelt es sich aber um eine Sicherungsgrundschuld, sodass durch die Sicherungsabrede eine Verknüpfung zwischen Forderung und der Grundschuld besteht. Nach § 1157 S. 1 BGB kann E demnach zumindest die Einreden aus dem Sicherungsvertrag (oder eben Abrede) entgegenhalten. Das heißt, die Vorschrift des § 1157 S. 1 BGB gibt der E eine Einrede, die besagt, dass der Grundschuldgläubiger nicht aus der Grundschuld vorgehen kann, sofern er auch nicht aus der zugrunde liegenden Sicherungsabrede vorgehen könnte.
Nun könnte die Ba2 die Grundschuld auch ohne die Einreden nach § 1157 S. 2 iVm § 892 BGB gutgläubig wegerworben haben. In der Regel wird die Bank vortragen, sie sei hinsichtlich etwaiger Einrede gutgläubig gewesen, auch die anderen Voraussetzungen sind idR unproblematisch, sodass E trotz bereits getätigter Zahlung noch einmal leisten müsste.
Seit 2008 ist dies aufgrund des § 1192 Abs. 1a BGB nicht mehr möglich. Gem. des § 1192 Abs. 1 a BGB findet der § 1157 S. 2 BGB keine Anwendung mehr iRd Sicherungsgrundschuld. Demnach kann die Ba2 noch so gutgläubig bzgl. nicht bestehender Einreden gewesen sein. Im vorliegenden Fall kann E folglich die Einrede des § 362 Abs. 1 BGB geltend machen und muss nicht noch mal zahlen.
