Gutgläubiger Zweiterwerb einer Vormerkung

Überblick

Beim gutgläubigen Zweiterwerb einer Vormerkung geht es nicht um die erstmalige Bestellung einer Vormerkung nach § 885 BGB, sondern um die Übertragung eines bereits vormerkungsgesicherten Anspruchs durch Abtretung. Die Vormerkung geht dabei als akzessorisches Sicherungsrecht analog § 401 BGB auf den neuen Gläubiger über. Problematisch sind Fälle, in denen zwar eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, diese jedoch unwirksam ist. Unstreitig scheidet ein gutgläubiger Zweiterwerb aus, wenn bereits die gesicherte Forderung selbst nicht besteht, da § 398 BGB eine existente Forderung voraussetzt und die Vormerkung keinen guten Glauben an das Bestehen der Forderung vermittelt. 1

Umstritten ist jedoch, ob ein gutgläubiger Zweiterwerb möglich ist, wenn zwar eine abtretbare Forderung besteht, die eingetragene Vormerkung selbst aber unwirksam ist.

Die Ansichten und ihre Argumente

1. Ansicht - Kein gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung

Nach dieser Ansicht ist ein gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung auch dann ausgeschlossen, wenn die gesicherte Forderung besteht und wirksam abgetreten wurde.

Argumente für diese Ansicht

Sinn und Zweck der Vormerkung

Die Vormerkung dient lediglich der vorläufigen Sicherung eines Anspruchs und soll gerade kein besonders umlauffähiges Sicherungsrecht darstellen. 2

Ihre Hauptfunktion besteht darin, spätere Erwerber zu warnen. Daher vermittelt die Eintragung keinen Rechtsschein hinsichtlich der Berechtigung des Vormerkungsgläubigers.3

Fehlender rechtsgeschäftlicher Erwerb

Ein gutgläubiger Erwerb setzt grundsätzlich einen rechtsgeschäftlichen Erwerb voraus. Der Übergang der Vormerkung erfolgt jedoch kraft Gesetzes analog § 401 BGB und gerade nicht unmittelbar rechtsgeschäftlich. 4

Verstoß gegen den Publizitätsgrundsatz

Die bloße formlose Abtretung der Forderung genügt den Anforderungen des sachenrechtlichen Publizitätsgrundsatzes nicht. Eine analoge Anwendung der Vorschriften über den gutgläubigen Erwerb scheidet daher aus.5

2. Ansicht - Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung möglich

Nach anderer Ansicht ist auch ein gutgläubiger Zweiterwerb einer Vormerkung möglich, wenn eine wirksame abtretbare Forderung besteht.

Argumente für diese Ansicht

Vergleichbarkeit mit dem gutgläubigen Hypothekenerwerb

Zwar erfolgt der Übergang der Vormerkung kraft Gesetzes analog § 401 BGB. Ausgelöst wird dieser jedoch durch ein Rechtsgeschäft, nämlich die Forderungsabtretung. Dies entspricht strukturell dem anerkannten gutgläubigen Erwerb einer Hypothek.6

Rechtsscheinstellung entscheidend

Maßgeblich ist nicht die Form der Abtretung, sondern der durch die Grundbucheintragung gesetzte Rechtsschein.7

Der Erwerber vertraut typischerweise auf die im Grundbuch ausgewiesene Vormerkung. Die Schutzwürdigkeit ergibt sich daher aus der Rechtsscheinstellung des eingetragenen Berechtigten.8

Praktikabilität

Wäre ein gutgläubiger Zweiterwerb ausgeschlossen, müsste sich jeder Zessionar zur Absicherung erneut eine eigene Vormerkung eintragen lassen. Dies wäre mit erheblichem praktischem Aufwand verbunden. 9

Argumente gegen diese Ansicht

Keine Vergleichbarkeit mit dem Hypothekenerwerb

Die Vormerkung dient lediglich der vorläufigen Sicherung bis zur endgültigen Rechtsänderung und ist daher nicht mit der auf dauerhafte Verkehrsfähigkeit angelegten Hypothek vergleichbar. Das besondere Bedürfnis nach Verkehrsschutz ist bei der Vormerkung daher deutlich schwächer.10

1. Rüscher, JURA 2020, 649, 657.
2. Rüscher, JURA 2020, 649, 657.
3. BeckOGK-BGB/Assmann, Stand 2026, § 885 Rn. 164.
4. Rüscher, JURA 2020, 649, 657.
5. Latta/Rademacher, JuS 2008, 1052, 1054; Rüscher, JURA 2020, 649, 657.
6. Rüscher, JURA 2020, 649, 657.
7. Rüscher, JURA 2020, 649, 657.
8. MüKo-BGB/Lettmaier, 10. Aufl. 2026, § 885 Rn. 47.
9. Rüscher, JURA 2020, 649, 657.
10. Medicis/Petersen, Bürgerliches Recht, 21. Aufl. 2017, § 22, Rn. 557.

Lass dir das Thema Gutgläubiger Zweiterwerb einer Vormerkung noch mal ausführlich erklären auf Jura Online!

Zurück zu allen Streitständen

Karrierestart

Wie finde ich das passende Praktikum, die passende Anwaltsstation oder den passenden Nebenjob im Referendariat? Ausgeschrieben Jobs & Karriere Events & Arbeitgeber

Du hast eine Frage zum Thema?