Das Mietrecht - Grundlagen

Das Mietrecht ist zwar selten in Hausarbeiten und Klausuren anzutreffen, bietet sich aber wunderbar als Rahmen für andere Rechtsprobleme an. So kann die Frage der Mietbürgschaft schonmal mit kleineren Mietmängeln verpackt kommen. Um gewappnet zu sein für solche Überraschungsauftritte, gibt es hier eine kurze Darstellung des Mietrechts.

Systematik des Mietrechts

Die Regelungen rund um das Mietrecht finden sich im 5. Titel des 2. Buches des BGB. Die §§ 535 ff. BGB regeln all das was mit "Miete" zu tun hat. Die allgemeinen Vorschriften die für alle Mietverhältnisse gelten sind in den §§ 535 - 548 BGB zu finden. Im Anschluss an diese Normen finden sich die speziellen Normen der einzelnen Mietarten.

Der Mietvertrag - Grundlagen

Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag. Die Vertragsparteien sind der Vermieter und der Mieter, vgl. § 535 BGB. Es handelt sich hierbei um ein Dauerschuldverhältnis.

Gegenstand des Mietvertrages können nur Sachen (beweglich und unbeweglich) gem. § 90 BGB sein, vgl. § 535 Abs. 1 S.1 BGB. Es kommen auch Teile von Sachen oder Sachgesamtheiten in Betracht (vgl. Brox/Walker, Schuldrecht BT,§ 10, Rn. 3).Der Vermieter muss nicht auch automatisch Eigentümer der Sache sein, sonst würde es z.B. die Untermiete nicht geben.

Der Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei, jedoch unterliegt er ab der Mietdauer von über einem Jahr dem Schriftformerfordernis, vgl. §§ 550 S.1, 578 BGB.

Der Vermieter hat diese Pflichten:

Dem Mieter dem Gebrauch der Mietsache zu gewähren, § 535 Abs. 1 S.1 BGB. Die Gebrauchsüberlassung erfolgt für gewöhnlich durch Einräumung des unmittelbaren Besitzes für den Mieter, der Vermieter bleibt mittelbarer Besitzer (vgl. Medicus/Lorenz, Schuldrecht II BT, Rn. 419). Weiterhin hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter so zu übergeben, dass dieser sie zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen kann und er hat die Mietsache während der Mietzeit zu erhalten, vgl. § 535 Abs. 1 S.2 BGB.

Der Mieter ist durch den Mietvertrag verpflichtet die vereinbarte Miete zu zahlen, § 535 Abs. 2 BGB. Die Nebenkosten sind für gewöhnlich durch den Mieter zu entrichten, das Gesetz sieht hierfür eine Vereinbarungsmöglichkeit vor, vgl. § 556 Abs. 1 BGB. In der Praxis sind wohl in nahezu allen Mietverträgen die Nebenkosten durch den Mieter zu entrichten, der Vermieter rechnet diese dann jährlich ab (gem. § 556 Abs. 3 BGB ist er dazu verpflichtet).

Die Dauer des Mietvertrages ist variabel. Es kann z.B. nur für eine Nacht ein Mietvertrag vereinbart werden (Hotelzimmer), für einen kurzen Zeitraum (Ferienhaus, Mietauto) oder für einen längeren Zeitraum (vgl. § 544 BGB), sogar auf Lebenszeit kann ein Mietvertrag vereinbart werden.

Der Mietvertrag kann auf verschiedene Arten enden:

• Zeitablauf
• ordentliche fristgemäße Kündigung 
• fristlose Kündigung 
• Aufhebungsvertrag 

Die Fristen der ordentlichen Kündigung sind im § 573c BGB geregelt. Handelt es sich um Wohnraum und kündigt nicht der Mieter selbst, sondern der Vermieter, muss bei diesem gem. §§ 573 - 573b BGB ein "Berechtigtes Interesse" vorliegen, zumeist ist das wohl der sog. Eigenbedarf. 

Mängelrechte im Mietrecht  

Da der Vermieter dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet zu überlassen hat (also Mangelfrei!),verringert oder entfällt die Pflicht zur Mietzahlung bei vorhandenen Mängeln. 

Der Mangelbegriff im Mietrecht ist dem im Kaufrecht sehr ähnlich: Die Mietsache ist dann mangelhaft, wenn sie sich zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht oder nur eingeschränkt eignet. Dabei kann es sich um einen Sachmangel (z.B. Schäden an der Mietsache) oder auch um einen Rechtsmangel handeln (z.B. Doppelvermietung).

Liegt ein Mangel vor, so kann der Mieter Erfüllung verlangen. Dieser Anspruch resultiert aus der Pflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 S.2 BGB, die Mietsache auch während der Mietzeit zu erhalten. Dieser Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter unterliegt auch nicht der Verjährung, denn das Mietverhältnis stellt ein Dauerschuldverhältnis dar! 

Die Rechtsfolgen für Sach- oder Rechtsmängel an der Mietsache sind in den §§ 536, 536a BGB geregelt. So kann der Mieter bei Sach- oder Rechtsmängel die Miete entsprechend kürzen oder sogar einbehalten, vgl. § 536 BGB. Er kann Schadensersatz gem. § 536a Abs. 1 BGB verlangen (Achtung: Schadensersatz kann nur dann verlangt werden, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist! Hierbei umfasst der Schadensersatzanspruch auch Mangelfolgeschäden!). 

Unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter durch Selbstvornahme den Schaden selbst beheben und sodann vom Vermieter Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. 

Hilft das alles nichts, so steht es dem Mieter frei gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. 

Für Sach- und Rechtsmängel an der Mietsache haftet der Vermieter im Rahmen der Minderung der Miete auch ohne Verschulden. 

Vertiefungshinweise:

• Medicus/Lorenz, Schuldrecht II BT, § 92 - Die Miete (Rn. 417 ff.) 
• Brox/Walker, Schuldrecht BT, §§ 10 - 13 - Mietvertrag
• Kropholler, Studienkommentar BGB, §§ 535 ff. BGB