Mietrecht Hausarbeit

Hallo ich habe gerade an  meiner Hausarbeit im Zivilrecht und ich hab das Problem eine Gliederung richtig zu erstellen, weil mir Mietrecht leider überhaupt nicht liegt und wäre euch für jede Hilfe sehr dankbar.
Kurz zum SV: M mietet bei V eine 100 m2 Wohnung für 1200 kalt an (01.01.15). Am 4. Juli 17 kündigt V dem M fristlos holfsweise auf orderlichem Weg wegen Zahlungsverzugs. folgende Vorgänge: M zahlt die Kaution von 3600 Euro nicht vollständig sondern nur 2700 Euro über die 900 Euro übt er ein Zurückbehaltungsrecht aus aufgrund des Schimmelsbefalls. Worüber beide Parteien jedoch eine Mietminderung beschlossen haben. Am 15.April. 15 will V die Kaution haben. M verweigert. Streit gibt es auch über die Betriebskosten. V und M vereinabren einen jährlichen, monatlichen Betriebskostenvorschuss von ings. 400 Euro. Für 2015 erhebt V eine Nachforderung:
Allg. Verwaltungskosten 120 Euro; Heizkosten 900 Euro; Vorschuss 400 Euro zu entrichten: 620,01 Euro. Heizkosten wurden separat rechtsfehlerfrei aufgehoben. M widerspricht dennoch der Nachforderung, worauf V auf 500,01 Euro reduziert. M verweigert die Zahlung. M will aufrechnen gegen alle Forderungen von V mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht geschuldeter Renovierungsarbeiten iHv. 1300 euro. Im Mietvertrag enthaltene Klausel: Falls M nach 2 Jahren nicht renoviert muss er 200 Euro an V zahlen. M renoviert für 1250 Euro und will diese erstattet bekommen.
Frage: Muss M die Wohnung räumen?
Meine Ansätze: §§ 543 II, 569 2a, §§ 280 I, III, 281 hier auch die Aufrechnung § 387, §§ 687, 678, § 812 sowie § 985. bin mir jedoch sehr unsicher was die Gliederung angeht und in welcher Reihenfolge ich es prüfen soll. Wäre euch sehr Dankbar für eure Hilfe.



HI,aufgrund der etwas verwirrenden und verkürzten Darstellung des Sachverhaltes nur einige grobe Ansätze:

Beantworte die Frage: "Muss M die Wohnung räumen?" und nichts weiter. es geht also um folgenden Anspruch des Vermieters: §§ 549 I, 546 BGB

§ 546 BGB
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Daraus ergibt sich folgendes (grobes) Prüfungsschema:

A. Anspruch V gegen M auf Rückgabe (nicht Herausgabe), §§ 549 I, 546 BGB
I. Wirksamer Mietvertrag, § 535 BGB (+) 
Insbesondere Form, § 550 S. 1 BGB, Wenn nicht schriftlich, dann nicht Nichtigkeit, sondern auf unbestimmte Zeit.
II. Beendigung
1. Ende durch Zeitablauf (auf bestimmte Zeit?) (-)
2. Kündigung, § 542 I BGB
Hier könnte V am 04.07.17 wirksam das Mietverhältnis gekündigt haben und zwar fristlos, also unter Nichteinhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.Kündigung = Gestaltungsrecht, also Kündigungserklärung, -grund und kein Ausschluss
a) (Wirksame) Kündigungserklärung, §§ 568 I, 569 IV BGB (+)
b) Kündigungsgrund, §§ 549 I, 543
Hier wohl Zahlungsverzug, also erst die "speziellere" Regelung des § 543 II Nr. 3a/b BGB ("insbesondere")
aa) Wichtiger Grund i.S.d § 543 II Nr. 3 a)
bb) Wichtiger Grund i.S.d § 543 II Nr. 3 b)
cc) Wichtiger Grund i.S.d. § 543 I 2 BGB
Hier jeweils prüfen ob und inwieweit hier die Voraussetzungen vorliegen, also insbesondere in welcher Höhe hier ein Zahlungsverzug zum Kündigungszeitpunkt seitens M vorliegt. Hier sind einige Dinge relevant: (hier aufgrund zeitmangels nur grob)
- MINDERUNG seitens M, § 536 BGB (Gesetzlicher Erlöschensgrund!)
- Inwieweit ist die Zahlung der Kaution Teil der "Miete", besteht das Zurückbehaltungsrecht, würde dies die "Fälligkeit" und demnach den Verzug desselben verhindern.
- Inwieweit sind die Betriebskosten Teil der "Miete", in welcher Höhe bestehen sie und insbesondere in welcher Höhe sind diese fällig?
- Aufrechnung seitens M (mit Aufwendungsersatzanspruch) gegen den Anspruch des V (auf Entrichtung der [geminderten] Miete, heißt: Besteht der Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen V? (Hier kommen in Betracht: § 536a II; § 539 I, iV.m. §§ 677 ff. BGB) Diese im Rahmen einer Aufrechnung, §§ 387 ff. BGB durchprüfen und schauen, was da "unterm Strich" herauskommt.

FAZIT
Nach diesen Punkten kommt bei dir ein Betrag X heraus, den entweder M dem V oder V dem M schuldet. Abzustellen ist aber nur auf den zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung, heißt du ignorierst alle Positionen, die nach dem 06.07.17 enstanden sind, leider fehlen bei dir einige Datumsangaben!!!)

Falls du an weiteren Ideen interessiert bist, bitte ich dich, den Sachverhalt noch einmal etwas genau hinsichtlich der Datumsangaben abzutippen Wink

 

 

Hallo Jenny Smile vielen lieben Dank für deine Hilfe hat mir auf jeden Fall geholfen. 
Ich könnte den SV nochmal ausführen, war etwas unglücklich formuliert.(sry)
Also:
1.1.2015 --> Mietvertrag geschlossen
April. 2015 --> Aufforderung zur Kautionszahlung von 3.600. M zahlt 2.700 und behält 900, da in der Wohnung sich Schimmel gebildet hat, aber Minderung erfolgt (steht leider kein Betrag um wie viel)
15.April.2015 Aufforderung zur Zahlung. M verweigert und will Druck machen.
15.Dez. 2016 Nachforderung der Bietriebskosten (wie oben). M widerspricht worauf V am 08.Dez.17 ihre Forderung auf 500,01 reduziert. M ist der Meinung zu niederig angesetzt
und danach nur noch die Aufrechung die M haben will.
4.Juli. 2017 Kündigungsschreiben

Wie gesagt, vielen lieben dank hab durch dich ein paar Fehler entdeckt.
 

ich prüfe aber noch bei der Kündigung die außerodentliche Kündigung bei der ich ausscheide und dann will ich die ordentliche Kündigung ist doch in der Reihenfolge richtig oder ?
Danke vielmals echt Lol
 

Aaah, jetzt sehe ich erst den zeitlichen Zusammenhang, das ändert Einiges!

Die Reihenfolge ergibt sich meiner Meinung nach aus der Fallfrage: Muss M die Wohnung räumen? Ergo: Hat V gegen M einen Anspruch auf Räumung? Für V ist eine außerordentliche Kündigung günstiger, da er hier die gesetzliche Kündigungsfrist umgehen kann.

Also erst außerordentlich, dann ordentlich, genau. Wobei folgendes zu beachten gilt: Eine Kündigung ist als Gestaltungsrecht bedingungsfeindlich, hier würde ich kurz klarstellen, dass die "hilfsweise Erklärung" einer ordentlichen Kündigung aber keine solche Bedingung i.S.d. § 158 BGB ist, sondern nur eine weitere (ordentliche) Kündigung für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung einer rechtlichen Prüfung nicht standhält.

Wenn du dann die ordentliche Kündigung für wirksam erachtest und den Anspruch auf Rückgabe der Wohnung seitens V bejahst, muss noch beachtet werden, dass eine Abwendung dieses Anspruchs $ 569 III Nr. 2 BGB (durch Zahlung der Rückstände) nur im Falle der außerordentlichen Kündigung greift. 

Ergänzung zu oben:
- Wichtiger Grund: Übrig bleibt der allgemeine Tatbestand des § 543 I BGB , also wenn die Fortsetzung hier dem V nicht zugemutet werden kann aufgrund der Nichtzahlung der restlichen Kaution und Verweigerung der Betriebskostennachzahlung. Hier wäre dann aber § 569 IIa BGB einschlägig, wonach die Sicherheitsleistung zwei Monatsmieten erreichen müsste, wobei hier die Betriebskosten nicht einzurechnen sind.

Weitere Gedanken:
- Es ist etwas komisch, dass die Mietminderung hier nicht angegeben wird, da würde ich mal so 15-25% zugrunde legen.
- Der wichtige Grund i.S.d. § 543 II Nr. 3 BGB setzt jeweils einen Verzug in der jeweiligen Höhe voraus.

Vielen lieben Dank für die vielen Tipps, haben mir sehr geholfen.
ja ich fand es auch komisch, dass die Mietminderung nicht angeben wurde. Im SV steht nur: V und M gehen übereinstimmend von einer durch Schimmel bedingten Mietminderung aus, die zwischen den Parteien unstreitig ist.
Aber vielen dank nochmal Biggrin
 

Ich hab noch eine Frage, weil ich mir leider ziemlich unsicher bin.
muss ich den wichtigen Grund § 543 I prüfen --> hab zuvor § 543 II Nr.3 a und b geprüft und bin rausgefallen sowie auch bei § 569 IIa.
und wenn nein prüfe ich beim ordentlichen Kündigungsgrund beim Ausschluss die Minderung Betriebskosten Aufrechnung etc. oder bei der Pflichtverletzung ?

Hi, also du kannst es dir so vorstellen: Für eine außerordentliche Kündigung muss ein wichtiger Grund vorliegen. Aus dem Grundsatz "llex specialis derogat legi generali" folgt, dass du hier zuerst die spezielleren Regelungen prüfst. 

Zu deiner ersten Frage:
Die Reihenfolge ergibt sich aus dem Wort "insbesondere" in § 543 II 1 BGB. So ähnlich wie du § 308 BGB vor § 307 BGB bei der AGB-Kontrolle prüfst. Du kannst dir den § 543 I BGB wie einen Auffangtatbestand vorstellen. Wenn ich die Analogie der §§ 305 ff. BGB weiter bemühen müsste, könnte man sagen, dass die wichtigen Gründe des § 543 II Nr. 3 a, b keine "Wertungmöglichkeit" erlauben, wobei Nr. 3a durch § 569 III Nr. 1 BGB die "Unerheblichkeit" so einschränkt:

(...)1Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.(...)

Daraus ergibt sich, dass zuerst die speziellen Gründe (da sie nebenbei für den Vermieter auch vorteilhafter sind als Abwägungsgründe) zu prüfen sind. Danach dann der allgemeine wichtige Grund des § 543 I BGB.

"(...)2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (...)"

Du siehst, hier wird extrem viel miteinander abgewogen. Hier prallen zwei Grundrechtspositionen aufeinander: Eigentum des Vermieters und das Besitzrecht des Mieters. BGH stellt dazu fest: (BVerfGE 89, 1)

"(...) Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. (...)

Wird also schwierig für den Vermieter.

Zu deiner zweiten Frage:
Hier wird eine ordentliche Kündigung geprüft, also eine nach §§ 542 I, 549 I, 573 ff. BGB. Hier braucht es keinen wichtigen Grund, sondern nur ein berechtigtes Interesse des Vermieters. Hier wieder die speziellen Regelungen. (Ergibt sich wieder aus dem Wort "insbesondere", s.o)
Also § 573 II Nr. 1 BGB, dann § 573 I BGB. Zu beachten ist hier aber die Möglichkeit des Mieters, der Kündigung zu widersprechen, nach § 574 BGB:

"(1) 1Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen (...) wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, (...) 2Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt."

Ich würde auch bei der Pflichtverletzung landen, also bei § 573 II Nr. 1 BGB. Hier kommt es meiner Meinung nach nur auf die objektive Feststellung einer solchen an. Sprich: Etwaige Aufrechnungen werden zwar in die Abwägung einbezogen, sind aber nicht der Maßstab aller Dinge. Es geht hier ja um eine ordentliche Kündigung, d.h. um eine mieterfreundlicherer als die außerordentliche! Es sind also geringere Anforderungen an das berechtigte Interesse im Vergleich zum wichtigen Grund zu stellen.

Der Vermieter hat ein Interesse an der Zahlung der Mietsicherheiten, der Betriebskosten usw. Welche Ansprüche jetzt genau in welcher Höhe bestehen ist sogar fast zweitrangig. Es geht hier nur um die Verletzung von Pflichten des Mieters. Also hatte er überhaupt eine Pflicht (Anspruch des Vermieters?) und hat er diese verletzt?
 
- Bestand/Besteht das Zurückbehaltsrecht zum Kündigungszeitpunkt noch? Falls es bestand, kann es wohl kaum ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen
- Bestand/Besteht die Pflicht des Mieters, die Betriebskosten in der Höhe X zu zahlen? Falls dem nicht so ist, kann es wohl kaum ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen

Fazit zu § 573 BGB:
- Es sind viel geringere Anforderungen an das berechtigte Interesse zu stellen im Vergleich zum wichtigen Grund. (Aufgrund der Umgehung der gesetzlichen Kündigungsfristen)
- Berechtigt kann ein Interesse wohl nur sein, wenn die angeführten Gründe einer rechtlichen Prüfung standhalten

LG
Jenny

Vielen lieben Dank.

Hey sry für all die Fragen, 
kann bei der AGB prüfung der § 309 Nr.5 analog angewendet werden. 
Das Problem liegt bei mir vorliegend dass ich ja die starren Frist prüfen muss die sich aber § 307 beziehen aber auch die Pauschalen Schadenserstatz anspruch habe also eine Verletzung dessen. Ich hab eine Entscheidung gefunden, wo § 309 Nr.5 analog angewendet wird aber ich frage mich nun muss ich diesen dann nach § 307 prüfen oder geht das überhaupt ? 
 
Vielen lieben Dank im Voraus 

Hi,

eine eventuelle AGB-Prüfung deines Falles kann man dem hier stehenden Sachverhalt nicht entnehmen. Bevor ich dazu etwas sagen kann, müsstest du mir schon mitteilen, wie der Wortlaut der Klausel lautet, ob und wie die vereinbart wurde und in welchem Zusammenhang du die nun prüfst.

Grüße
Jenny

PS: So langsam müsstest du mich wohl als Quelle deiner Hausarbeit zitieren Wink

Ja da hast du recht, vielen Dank, dass du mir den Einstieg erleichtert hast und so ausführlich meine Fragen beantwortet hast, hat mir sehr geholfen.
Mit den AGBs hat es sich erledigt, hab eine BGH Entscheidung gefunden die mein Problem behandelt. Trotzdem Danke. :D 

LG 

Kein Problem, weiterhin viel Erfolg bei deiner Hausarbeit. Hat mir Spaß gemacht, das Mietrecht noch einmal aufzufrischen!

LG
Jenny